يدخل سوق العقارات المصري مرحلة جديدة تتسم بتنوع أكبر في مصادر التمويل، مع اتجاه المطورين بصورة متزايدة إلى الجمع بين أقساط العملاء والتسهيلات المصرفية وتوريق المستحقات وغيرها من مصادر رأس المال، وفقًا لسَفِلز مصر.
وتعكس حركة التمويل الأخيرة أن هذا التحول بدأ بالفعل. فخلال الفترة من مارس 2025 إلى أغسطس 2026، حصل ستة من كبار المطورين العقاريين في مصر على تسهيلات مصرفية بقيمة تصل إلى 52.2 مليار جنيه، شملت قروضًا مشتركة وتمويلًا مرحليًا وتسهيلات ائتمانية متجددة. وفي الوقت نفسه، يكتسب توريق المستحقات أهمية متزايدة كأداة تتيح للمطورين تحويل التدفقات النقدية المستقبلية من مدفوعات العملاء إلى سيولة يمكن توظيفها في أعمال التطوير. ومن بين أبرز الأمثلة برنامج توريق بقيمة 30 مليار جنيه أُطلق هذا العام، وبدأ بإصدار أولي بقيمة 2.015 مليار جنيه.
وتنبع الحاجة إلى مصادر تمويل إضافية في الأساس من الفجوة الزمنية بين تحصيل قيمة المبيعات واحتياجات الإنفاق على الإنشاءات. فخطط السداد تمتد اليوم إلى ثماني وعشر واثنتي عشرة سنة، في حين يحتاج المطور إلى رأس المال على مدار مراحل تنفيذ المشروع.
تطور دور المطورين يخلق احتياجات تمويلية جديدة
لم يعد دور المطور العقاري اليوم يقتصر على تنفيذ مشروعات منفردة محدودة النطاق، بل أصبح يشمل تطوير مجتمعات متكاملة وفق مخططات رئيسية أقرب في حجمها وتعقيدها إلى المدن. ومع هذا التحول، ارتفعت الاحتياجات التمويلية، إذ تتطلب الطرق الداخلية والمرافق وأعمال الإنشاء والمساحات العامة ضخ استثمارات كبيرة منذ المراحل الأولى للمشروع.
كما أن المدارس ومنشآت الرعاية الصحية والضيافة داخل هذه المجتمعات تحتاج إلى استثمارات رأسمالية كبيرة، نظرًا لطول دورات الاستثمار والتشغيل الخاصة بها، فضلًا عن أنها لا تبدأ في تحقيق الإيرادات إلا بعد دخولها حيز التشغيل.
وفي دورات السوق السابقة، حين كان دور المطورين أكثر محدودية، كانت خطط السداد لأربع أو خمس سنوات أكثر شيوعًا، ما كان يعني تحصيل مستحقات العملاء خلال إطار زمني أقصر نسبيًا.
أما اليوم، فإن امتداد فترات التحصيل يفتح مجالًا أكبر للاستعانة بمصادر تمويل مكملة. وترصد سَفِلز هذا التحول بشكل مباشر من خلال تنامي الطلب على دراسات السوق ودراسات الجدوى المالية. كما أن هياكل البيع على الخريطة المتبعة حاليًا تغطي عادة جزءًا من إجمالي النفقات الرأسمالية المطلوبة لتنفيذ المشروعات واسعة النطاق.
وفي هذا السياق، علق كاتسبي لانجر-باجيت، رئيس شركة «سَفِلز مصر»، قائلاً: «شهد نموذج التطوير العقاري في مصر توسعًا كبيرًا من حيث الحجم والطموح، وتتطور منظومة التمويل بالتوازي مع هذا النمو. ولا تزال المبيعات المتعاقد عليها مؤشرًا مهمًا على قوة الطلب، إلا أن توقيت تحصيل هذه المبيعات يظل عاملًا رئيسيًا في تحديد مستويات السيولة طوال فترة الإنشاء. وكلما تنوعت قنوات التمويل، زادت قدرة المطورين على مواءمة احتياجاتهم الرأس مالية مع كل مرحلة من مراحل التطوير».
ويمكن للتمويل المصرفي أن يدعم أعمال الإنشاء في مشروعات محددة استنادًا إلى التدفقات النقدية المتوقعة، بينما يتيح التوريق للمطورين الاستفادة مبكرًا من قيمة مستحقاتهم المستقبلية. ويشهد سوق التوريق بدوره توسعًا، مع إطلاق عدد من كبار المطورين برامج تمتد لعدة سنوات لتسييل تلك المستحقات. وتوفر هذه الأدوات رأس المال في مراحل مختلفة من دورة حياة المشروع.
رأس المال المؤسسي يفتح آفاقًا جديدة
يشهد سوق صناديق الاستثمار العقاري في مصر بدوره زخمًا متزايدًا ونموًا ملحوظًا. وبلغ إجمالي صافي أصول ستة صناديق استثمار عقاري مرخصة نحو 12.6 مليار جنيه مصري بنهاية الربع الثاني من عام 2026، مقارنةً بنحو 9 مليارات جنيه في الربع السابق¹. وفي الوقت نفسه، تتزايد طلبات تأسيس صناديق جديدة تخضع حاليًا للدراسة لدى الجهات التنظيمية.
ومؤخرًا، أعلن تحالف سعودي-مصري اعتزامه إطلاق صندوق للاستثمار في قطاعي العقارات والضيافة، يستهدف ضخ مليار ريال سعودي خلال عامه الأول، وذلك رهنًا بالحصول على الموافقات اللازمة من الهيئة العامة للرقابة المالية.
ويميل المستثمرون الأفراد، الذين يمثلون جانبًا كبيرًا من النشاط الحالي في السوق، إلى التركيز على ارتفاع قيمة الاستثمار بمرور الوقت، وشروط السداد، وإمكانات إعادة البيع. أما المستثمرون المؤسسيون، فتتصدر أولوياتهم معدلات الإشغال، وجودة عقود الإيجار، والأداء التشغيلي، والإدارة الاحترافية للأصول، واستقرار التدفقات النقدية.
ومن شأن زيادة عدد الأصول المدرة للدخل والمُدارة باحترافية، إلى جانب توافر بيانات موثوقة عن السوق وأطر حوكمة واضحة، أن تعزز قدرة السوق المصرية على جذب هذا النوع من رؤوس الأموال.
تنوع مصادر التمويل يتطلب شفافية أكبر
مع اتساع منظومة تمويل القطاع العقاري في مصر، ستصبح الشفافية والانضباط المالي أكثر أهمية.
ويمكن أن تلعب حسابات الضمان (Escrow Accounts) دورًا محوريًا في هذا الإطار، من خلال إيداع مدفوعات العملاء للمشروعات المباعة على الخريطة في حسابات مخصصة، على أن يتم صرف الأموال للمطور تدريجياً وفقاً لمراحل التنفيذ، بعد التحقق منها واعتمادها من جهة مستقلة.
ومن شأن هذه الآلية أن تخلق رابطًا أوضح بين تحصيل مدفوعات العملاء وتقدم أعمال التنفيذ، وتمنح المشترين والبنوك والمستثمرين المؤسسيين رؤية أكثر وضوحًا للتدفقات النقدية لكل مشروع.
وتُطبق أطر مماثلة بالفعل في كل من الإمارات العربية المتحدة والمملكة العربية السعودية. وفي مصر، يمكن للتوسع في تطبيقها أن يعزز ثقة المشترين، ويدعم انضباط التمويل على مستوى كل مشروع، ويوفر أساسًا أكثر قوة لاستيعاب التنوع المتزايد في مصادر رأس المال المتاحة للقطاع.
كما أن هذه الموضوعات تتماشى مع عدد من المبادرات والمناقشات الجارية لتطوير الإطار التنظيمي للقطاع العقاري، بما يعزز الشفافية ويرفع من كفاءة السوق على المدى الطويل.
وأضاف لانجر- باجيت: «يتمتع السوق المصري بالفعل بطلب قوي ومستمر، إلى جانب محفظة طموحة من المشروعات قيد التطوير. وقد انتقل دور المطور العقاري من مجرد تنفيذ المشروعات إلى بناء مجتمعات ومدن متكاملة، ومن الطبيعي أن تتطور منظومة التمويل بما يواكب هذا التحول».
وترى سَفِلز أن تنويع مصادر التمويل من شأنه أن يدعم نمو القطاع العقاري في مصر، من خلال منح المطورين مرونة أكبر، وفتح مسارات جديدة أمام الاستثمار، وتوسيع خيارات التمويل المتاحة للمشترين.
